Lĩnh vực bất động sản Trung Quốc đang chờ chính sách mới

Rải rác khắp Trung Quốc, khoảng 20 triệu ngôi nhà đã được bán trước nhưng chưa hoàn thiện. Bong bóng bất động sản Trung Quốc kéo dài hàng thập kỷ, bắt đầu nước này phải đưa ra chính sách “ba ranh giới đỏ” vào tháng 8 năm 2020 nhằm hạn chế hoạt động vay mượn quá mức của các nhà phát triển bất động sản, đã làm suy giảm niềm tin của nhà đầu tư và người tiêu dùng.

Câu hỏi quan trọng đối với nền kinh tế Trung Quốc trong năm 2024 là liệu lĩnh vực bất động sản đang suy thoái có sớm hồi phục hay không?

Vào tháng 10/2023, Trung Quốc đã phát hành trái phiếu chính phủ trị giá 1 nghìn tỷ nhân dân tệ (140 tỷ USD) và sau đó ủy thác cho chính quyền địa phương số tiền thu được để chi cho cơ sở hạ tầng và khắc phục thảm họa. Tháng 11 có tin đồn rằng Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc đang xem xét cấp hơn 1 nghìn tỷ nhân dân tệ dưới dạng cho vay lãi suất thấp cho người mua nhà, một động thái có thể giải quyết trực tiếp hơn những khó khăn của lĩnh vực bất động sản.

Nhưng còn quá sớm để đặt cược vào sự phục hồi của thị trường nhà ở Trung Quốc hay của nền kinh tế nói chung. Lý giải về vấn đề này, ông Donald Low, giảng viên cao cấp và giáo sư thực hành về chính sách công tại Đại học Khoa học và Công nghệ Hồng Kông cho biết, hãy xem xét hai kịch bản: thứ nhất là Trung Quốc chỉ có đợt phát hành trái phiếu chính phủ trị giá 1 nghìn tỷ nhân dân tệ và thứ hai là có thêm 1 nghìn tỷ nhân dân tệ cho các khoản vay mua nhà mới.

Trong kịch bản đầu tiên, tình trạng trì trệ của Trung Quốc có thể sẽ kéo dài. Mô hình tăng trưởng của đất nước đã nhấn mạnh quá mức vào đầu tư và xuất khẩu, gây thiệt hại cho tiêu dùng trong nước. Các biện pháp cách li COVID-19 quá cực đoan đã buộc người dân phải chuyển sang chế độ tiết kiệm hơn nữa.

Tất cả điều này đã giúp giải thích tại sao Trung Quốc lại rơi vào tình trạng giảm phát trong năm 2023. Trừ khi chính quyền cũng thực hiện các biện pháp quyết đoán để tăng chi tiêu hộ gia đình, nếu không, kế hoạch kích thích theo định hướng cơ sở hạ tầng được công bố sẽ không mang lại sự phục hồi nhanh chóng.

Với kịch bản thứ hai, chuyên gia Donald Low nhận định, điều quan trọng cần lưu ý là Trung Quốc đã trải qua hơn hai năm sụt giảm về doanh số bán nhà ở và đầu tư bất động sản. Nhiều biện pháp khác nhau được chính quyền địa phương thực hiện, chẳng hạn như giảm lãi suất thế chấp cho người mua nhà lần thứ hai, nhưng không ngăn được xu hướng này.

Việc vỡ nợ của các nhà phát triển bất động sản lớn như China Evergrande và Country Garden càng làm suy yếu niềm tin vào thị trường nhà ở trong khi các nhà xây dựng tiếp tục gặp khó khăn trong việc tạo ra đủ doanh thu bán trước để hoàn thành các dự án hiện có, tạo ra một vòng luẩn quẩn khiến lĩnh vực bất động sản suy thoái.

Bất động sản Trung Quốc được dự báo sẽ chưa phục hồi trong năm 2024

Giải pháp tiềm năng đang được xem xét là yêu cầu chính phủ tài trợ 1 nghìn tỷ nhân dân tệ cho các chương trình nhà ở giá rẻ và cải tạo làng đô thị. Nhưng không rõ liệu kế hoạch như vậy có hiệu quả lần này hay không.

Theo Elisha M. Sonthra, chuyên gia chính sách công tại trường Khoa học và Công nghệ Hồng Kông, đầu tiên, việc hoàn thành các dự án còn dang dở hiện tại có thể tiêu tốn khoảng 3,2 nghìn tỷ nhân dân tệ. Với lượng lớn các đơn vị nhà ở chưa bán được và đã bán nhưng chưa hoàn thiện, việc khôi phục niềm tin của người tiêu dùng rằng nhà ở là một khoản đầu tư an toàn khó có thể xảy ra trong khoảng năm tới.

Về cơ bản, điều đang cản trở sự phục hồi mạnh mẽ trong lĩnh vực này là nhu cầu chuyển đổi từ mô hình tăng trưởng dựa nhiều vào đầu tư sang mô hình hỗ trợ tiêu dùng hộ gia đình. Sự thay đổi như vậy có thể mất nhiều năm ở Trung Quốc, ngay cả khi trong điều kiện bình thường.

Nghịch lý mà các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc đang phải đối mặt là tình trạng bất ổn kinh tế hiện nay khiến việc tái thiết mô hình tăng trưởng của đất nước trở nên khó khăn hơn. Nợ hộ gia đình đạt 64% tổng sản phẩm quốc nội trong tháng 9. Với việc ngày càng nhiều chủ đầu tư vỡ nợ, nhiều người mua nhà đang từ chối thanh toán các khoản thế chấp vì căn nhà của họ có thể không bao giờ được hoàn thiện.

Khi các hộ gia đình tập trung vào việc giảm nợ, họ sẽ ít có xu hướng tăng tiêu dùng. Thị trường việc làm yếu kém đã làm trầm trọng thêm hiệu ứng này, khiến con nợ không có thu nhập để trả nợ. Luật phá sản chưa hoàn thiện của Trung Quốc cũng góp phần vào một vòng luẩn quẩn, trong đó những người vỡ nợ không thể điều hành hoạt động kinh doanh của mình nữa, làm suy yếu khả năng trả nợ của họ.

Trừ khi những vấn đề mang tính hệ thống này được giải quyết, nếu không mức tiêu thụ nhà ở sẽ vẫn ở mức thấp. Nhưng việc giải quyết nhanh chóng những vấn đề này cũng khó có thể xảy ra vào thời điểm nền kinh tế đang gặp khó khăn.

Do đó, nhiều chuyên gia cho rằng Bắc Kinh cần mở rộng và tăng cường mạng lưới an sinh xã hội để mang lại cho các hộ gia đình sự đảm bảo về thu nhập, nhằm khuyến khích chi tiêu và dần dần chuyển nền kinh tế ra khỏi sự phụ thuộc vào đầu tư như động cơ tăng trưởng chính hiện nay.

Ngoài ra, Trung Quốc nên cải tổ hệ thống đăng ký hộ khẩu để giúp việc tiếp cận các dịch vụ công công bằng hơn và loại bỏ các rào cản ngăn cản chi tiêu của người lao động nhập cư. Cuối cùng, chính phủ nên cho phép những người sở hữu hộ khẩu ở nông thôn tận dụng đất đai của họ để mang lại lợi ích kinh tế nhằm giúp tái phân phối lại của cải hơn nữa.

Việc đưa ra các biện pháp khuyến khích trong năm mới sẽ rất quan trọng. Nếu chính phủ tiếp tục trì hoãn, có nguy cơ kéo dài tình trạng này, giống như những thập kỷ mất mát của Nhật Bản.

Theo Diễn đàn Doanh nghiệp