PV:Từ cuối năm 2022, thị trường BĐS gần như đóng băng, giao dịch ảm đạm. Vậy dự báo năm 2023 thị trường BĐS có thoát băng không, thưa ông?

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu

Ông Lê Hoàng Châu: Quy mô nền kinh tế nước ta năm 2022 ước khoảng 409 tỉ USD, tăng hơn 10 lần so với năm 2000. GDP đầu người lên đến 4.100 USD, tăng 17 lần so với năm 1986. Tổng kim ngạch xuất nhập khẩu tới 732,5 tỉ USD cao nhất từ trước đến nay, tăng 9,5% so với năm 2021. Thu ngân sách Nhà nước (NSNN) ước 1,8 triệu tỉ đồng, bằng 127,8% dự toán, tăng 15% so với năm 2021.

HoREA nhận thấy, thị trường BĐS đang rất khó khăn. Có thể nói, 2022 là năm khó khăn khắc nghiệt nhất. Theo thống kê, có gần 1.200 doanh nghiệp BĐS giải thể, tăng 38,7% so với năm 2021. Vì vậy, 2023 là năm có tính quyết định sống còn đối với các doanh nghiệp BĐS. Thế nhưng, nhiều doanh nghiệp BĐS thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, thanh khoản kém, có thể dẫn đến tình trạng “chết trên đống tài sản” nên phải quyết liệt tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư, thay đổi phương án kinh doanh, phải dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án, dừng IPO. Thậm chí, các doanh nghiệp BĐS phải thu hẹp quy mô sản xuất, chuyển nhượng bớt dự án nhưng vẫn không tìm được người mua. Hệ quả là rất nhiều doanh nghiệp BĐS phải cắt giảm nhân lực. Ghi nhận, có doanh nghiệp giảm 50-70% số lao động, giảm lương 30-50%, không “lo” được lương tháng 13, nửa tháng lương 13 cũng không có, không có thưởng Tết Quý Mão...

Thị trường BĐS cần “đòn bẩy” để phục hồi và khởi sắc hơn

PV: Theo ông, lĩnh vực BĐS gặp khó có ảnh hưởng nhiều đến những ngành nghề khác hay không?

Ông Lê Hoàng Châu: Lĩnh vực BĐS là 1 trong 21 ngành kinh tế cấp 1 quan trọng nhất của nền kinh tế của nước ta. Chính vì thế, thị trường BĐS gặp khó khăn sẽ tác động bất lợi dây chuyền lan sang nhiều lĩnh vực kinh tế khác, tác động đến nguồn thu NSNN. Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc từ tháng 8-2022 đã có nhận xét về tốc độ thu NSNN vẫn tăng nhưng có dấu hiệu chậm dần. Chính phủ cần tháo gỡ vướng mắc, cản ngại và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững, tạo “cú huých” tác động tích cực đến sự phục hồi và phát triển của nền kinh tế, tạo nguồn thu cho NSNN.

PV: Nguyên nhân chính khiến lĩnh vực BĐS đóng băng như hiện nay là gì, thưa ông?

Ông Lê Hoàng Châu: Có 2 khó khăn lớn nhất của thị trường BĐS hiện nay.

- Thứ nhất, vướng mắc pháp lý chiếm 70% khó khăn của doanh nghiệp BĐS.

- Thứ hai là khó khăn về vốn. Hiện nay, các nguồn vốn đều thiếu hụt nghiêm trọng, trước hết là vốn tín dụng ngân hàng, kế đến là vốn trái phiếu doanh nghiệp, vốn từ thị trường chứng khoán và vốn huy động từ khách hàng.

PV: Ông có thể chia sẻ rõ hơn những khó khăn liên quan đến hai vấn đề này?

Ông Lê Hoàng Châu: Thực hiện Nghị quyết 18-NQ/CP ngày 16-6-2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng “Đến năm 2023, phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất”, trong đó có Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS. Nhưng do các dự thảo Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) vẫn còn một số quy định bất cập nên HoREA đã đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các bộ, ngành phối hợp với các cơ quan của Quốc hội tiếp thu đầy đủ các ý kiến góp ý chỉnh sửa để bảo đảm chất lượng của các dự thảo luật.

Khách hàng tham khảo một dự án BĐS ở Hà Nội

Trong những tháng tới đây, chờ các luật mới có hiệu lực và trên cơ sở các luật hiện hành, để tháo gỡ vướng mắc về pháp lý thuộc thẩm quyền của Chính phủ, HoREA đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các bộ, ngành khẩn trương trình Chính phủ ban hành 4 nghị định quan trọng trong tháng 2 hoặc đầu tháng 3-2023, đó là dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 65/2022/NĐ-CP về trái phiếu doanh nghiệp; dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về đất đai; dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng; dự thảo Nghị định về quy trình, thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng dự án BĐS, nhà ở, đô thị. Sau đó, các bộ, ngành ban hành các thông tư để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất. Đối với các tỉnh, thành phố, Nghị định 148/2020/NĐ-CP đã có hiệu lực từ ngày 8-2-2021 nhưng đến nay mới có hơn phân nửa số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành quyết định quy định chi tiết thực hiện Nghị định 148/2020/NĐ-CP để xử lý diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại, trong đó có Hà Nội.

PV: Vấn đề tín dụng cho BĐS nên thực hiện như thế nào cho phù hợp với thực tiễn, thưa ông?

Ông Lê Hoàng Châu: HoREA đề nghị Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam xem xét cho phép nới tiêu chí nhưng không phải là hạ chuẩn tín dụng để doanh nghiệp BĐS được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn, giữ nguyên nhóm nợ, được khoanh nợ xấu đối với một số khoản nợ nhóm 2, nhóm 3, từ đó giúp doanh nghiệp có thể được vay vốn tín dụng mới đối với dự án BĐS có đầy đủ pháp lý, có tài sản bảo đảm, có tính khả thi, được tổ chức tín dụng đánh giá có khả năng trả lãi, trả nợ gốc.

Nguồn vốn tín dụng là “bà đỡ” của doanh nghiệp BĐS, nhất là sau khi doanh nghiệp đã bỏ nguồn vốn lớn để tạo lập quỹ đất dự án nên rất cần được vay vốn tín dụng để đầu tư xây dựng các công trình đến thời điểm đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Đồng thời, nguồn vốn tín dụng cũng là “bà đỡ” cho người mua nhà và người mua nhà tạo dòng tiền, tạo thanh khoản cho doanh nghiệp BĐS. Hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà là hỗ trợ cho thị trường BĐS phục hồi.

Tôi được biết, dư nợ tín dụng BĐS đến cuối năm 2022 khoảng 2,58 triệu tỉ đồng, tăng 24,27% so với cuối năm 2021, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng bình quân 14,17% của nền kinh tế và chiếm 21,2% tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế.

Thị trường BĐS đang 'khát vốn'

Tuy nhiên, theo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chi nhánh TP HCM, tổng dư nợ tín dụng năm 2022 trên địa bàn TP HCM khoảng 3,2 triệu tỉ đồng, trong đó tín dụng BĐS chiếm khoảng 28%, tương đương 896.000 tỉ đồng, chỉ tăng khoảng 16% (thấp hơn rất nhiều so với bình quân cả nước là 24,27%), cao hơn không nhiều so với mức tăng trưởng tín dụng chung của TP HCM là 13,8%. Đáng lưu ý là trong đó có đến 70% là tín dụng tiêu dùng BĐS, tương đương 627.200 tỉ đồng của cá nhân, hộ gia đình vay để xây nhà, sửa chữa nhà, mua nhà. Như vậy, nguồn vốn tín dụng cho doanh nghiệp BĐS chỉ chiếm 30%, tương đương 268.800 tỉ đồng, trong lúc lĩnh vực BĐS đóng góp khoảng 11% GDP. Có nghĩa là các doanh nghiệp BĐS vẫn khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

HoREA nhận thấy, vào quý III/2022 đã xuất hiện tình trạng các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp BĐS và người mua nhà ngày càng khó vay vốn tín dụng tại các ngân hàng thương mại, nhiều hợp đồng tín dụng bị ngưng giải ngân giữa chừng gây khó khăn rất lớn cho người vay, nên HoREA và nhiều chuyên gia đã đề nghị nới room tín dụng năm 2022 thêm 1-2%, tốt nhất là nới room vào đầu quý IV/2022. Nhưng rất tiếc là Ngân hàng Nhà nước Việt Nam xem xét quá cẩn thận nên phản ứng chính sách rất chậm, mãi đến ngày 5-12-2022 mới cho phép nới room tín dụng thêm 1,5-2%, tương đương với việc bơm thêm khoảng 240.000 tỉ đồng vào nền kinh tế, song thời gian làm việc trong năm 2022 chỉ còn 20 ngày. Do quá chậm trễ nên kết quả tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế năm 2022 chỉ đạt 14,17%, chỉ tăng thêm 0,17% so với room 14% cũ.

Bên cạnh tình cảnh cực kỳ khó khăn của nhiều doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp BĐS, lại có “gam màu tươi sáng” của nhiều tổ chức tín dụng có lợi nhuận tăng liên tục, tăng bền vững, năm sau cao hơn năm trước trong cả 3 năm xảy ra đại dịch Covid-19. Theo báo cáo tài chính của 28 tổ chức tín dụng trong nước tổng lợi nhuận ròng (sau thuế) năm 2022 khoảng 197.020 tỉ đồng (tương đương 8,3 tỉ USD), tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu khoảng 22%, rất cao. Trước đó, năm 2021, tổng lợi nhuận ròng chỉ khoảng 145.550 tỉ đồng (tương đương 6,1 tỉ USD), tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu khoảng 19,6%; năm 2020, tổng lợi nhuận ròng khoảng 109.089 tỉ đồng (tương đương 4,6 tỉ USD), tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu khoảng 17,8%. Lợi nhuận năm 2022 tăng 35% so với năm 2021; lợi nhuận năm 2021 tăng 33% so với năm 2020. Trong năm 2022, có 16 ngân hàng thương mại cam kết hỗ trợ giảm lãi vay cho một số đối tượng nhưng chỉ với giá trị khoảng 3.500 tỉ đồng mà thôi. Đó là thực tế rất đáng quan tâm.

HoREA rất kỳ vọng các tổ chức tín dụng thấu hiểu và chia sẻ với cộng đồng doanh nghiệp như những người cùng trên một con thuyền, phải cùng nhau chèo chống vượt qua cơn phong ba bão táp dữ dội hiện nay.

PV: Theo ông, cần có những chính sách gì để hỗ trợ, vực dậy thị trường BĐS và doanh nghiệp BĐS trong khó khăn?

Ông Lê Hoàng Châu: HoREA kiến nghị Chính phủ xem xét cho phép Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành thông tư mới tương tự Thông tư 14 về nới tiêu chí nhưng không phải là hạ chuẩn tín dụng. Thông tư mới sẽ giúp doanh nghiệp BĐS được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn, trong thời hạn 12-24 tháng. Song song với đó, giữ nguyên nhóm nợ, được khoanh nợ xấu đối với một số khoản nợ nhóm 2, nhóm 3 để được vay vốn tín dụng mới đối với dự án BĐS có đầy đủ pháp lý, có tài sản bảo đảm, có tính khả thi, được tổ chức tín dụng đánh giá có khả năng trả lãi, trả nợ gốc.

HoREA cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước Việt Nam xem xét giãn lộ trình quy định các tổ chức tín dụng chỉ được sử dụng tối đa 34% nguồn vốn huy động ngắn hạn, tiết kiệm để cho vay trung dài hạn đến hết ngày 31-12-2024 và về mức 30% kể từ ngày 1-1-2025 để có thêm nguồn vốn cho vay. Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam xem xét không cấm tổ chức tín dụng mua trái phiếu doanh nghiệp trong các trường hợp trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong đó có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành.

HoREA đề nghị Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ xem xét sớm chấp thuận đề xuất của Bộ Xây dựng về gói tín dụng ưu đãi 110.000 tỉ đồng cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở dành cho công nhân khu công nghiệp, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay vốn ưu đãi để thực hiện mục tiêu phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030.

Theo tôi, Chính phủ cần khẩn trương ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp. Tôi được biết, Bộ Tài chính đã có dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 65/2022/NĐ-CP về trái phiếu doanh nghiệp với nhiều nội dung rất tích cực. Tuy nhiên, HoREA nhận thấy quy định về việc xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân; về kết quả xếp hạng tín nhiệm đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu được áp dụng từ ngày 1-1-2024 chưa thật phù hợp với tình hình thực tế, bởi lẽ chỉ còn vài tháng. Do vậy, HoREA đề nghị Chính phủ xem xét cho phép được áp dụng từ ngày 1-7-2024 hoặc tốt hơn là từ ngày 1-1-2025.

PV: Ngoài vấn đề vốn cho doanh nghiệp BĐS, cần có chính sách hỗ trợ gì thêm, thưa ông?

Ông Lê Hoàng Châu: Tôi nghĩ rằng, ngoài vấn đề vốn cho doanh nghiệp BĐS, Chính phủ cùng Bộ Xây dựng phối hợp với các bộ, ngành, chính quyền các địa phương khẩn trương xem xét giải quyết các dự án có nguồn gốc đất công, đất do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước hoặc dự án thuộc diện rà soát pháp lý, phải thanh tra, kiểm tra, kiểm toán. Bên cạnh đó, đề nghị UBND các tỉnh, thành phố khẩn trương xem xét, tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho dự án BĐS, nhà ở, đô thị trên địa bàn. Đơn cử, UBND TP HCM đã quyết liệt và chủ động phối hợp với các cơ quan có thẩm quyền xem xét, phân nhóm dự án, phân loại khó khăn vướng mắc để xử lý. UBND TP HCM cũng lắng nghe ý kiến đề xuất của các doanh nghiệp BĐS nhằm tháo gỡ khó khăn. Điển hình là cuộc họp ngày 15-2-2023 giữa lãnh đạo UBND TP HCM, các sở, ngành với các doanh nghiệp BĐS với tinh thần rất tích cực.

PV: Xin cảm ơn ông!

Thủ tướng tiếp tục yêu cầu thúc đẩy và tháo gỡ thị trường bất động sản

Trong khó khăn, phức tạp, cần giữ vững bản lĩnh, quyết tâm cao hơn, sáng tạo hơn

Thị trường bất động sản chờ đợi động thái tháo gỡ nút thắt cuối cùng