Ông Nguyễn Minh Khang - Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư LDG: Vay tiền đầu cơ khi “sốt đất”

Người có tiền nhàn rỗi, để dành trong vài năm mua đất nơi “sốt giá” rất ít. Phần lớn những người mua đất khi “sốt đất” là để đầu cơ, mua đi bán lại. Họ sẵn sàng rút tiền tiết kiệm, thậm chí vay NHTM để mua nhưng sau đó không bán được, dẫn tới nợ nần chồng chất. Có nhiều người vay được tiền hỗ trợ sau khi mua xong căn hộ vẫn còn thừa tiền trong khi nhiều người khác khó khăn, có nhu cầu thật lại không vay được. Số tiền này đổ vào dự án BĐS nào, của ai, thì không ai nắm rõ và chưa có thống kê.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu - Phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP HCM: Lãi suất thấp, tín dụng đổ vào BĐS

Người dân đã và đang rút tiền, vay tiền NHTM mua nhà, đất. Một trong những nguyên nhân khiến tình trạng “sốt đất” cục bộ là do các NHTM gia tăng dư nợ tín dụng. Hàng chục NHTM cho vay lãi suất thấp, trong đó các gói cho vay BĐS lãi suất chỉ 4,99-10%/năm. Động thái đó của các NHTM thúc đẩy người dân vay đầu tư BĐS.

Các NHTM phải có cơ chế, chính sách chặt chẽ, lường trước những rủi ro trong việc cho vay BĐS. Bên cạnh đó, chính sách quản lý cần thống nhất về cơ chế định giá đất theo thị trường. Về dài nên bỏ khung giá đất do Chính phủ ban hành, giao cho UBND cấp tỉnh quản lý theo mục đích sử dụng đất, từ đó tính các nghĩa vụ tài chính về đất đai cũng như bồi thường thu hồi đất. Bởi hiện nay khung giá đất Nhà nước chỉ bằng 20-30% giá đất thị trường, khung giá đất cấp tỉnh chỉ bằng 30-60% giá đất thị trường địa phương. Ngoài ra, phải có cơ chế giám sát việc xây dựng bảng giá đất một cách công khai, minh bạch.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM: “Sốt đất” có nhiều nguyên nhân

Thị trường “sốt” cả căn hộ, dự án biệt thự, khu vực đô thị cũ, đất nền, đất nông nghiệp. “Sốt đất” có nhiều nguyên nhân.

Thứ nhất, đầu tư theo tâm lý đám đông, thiếu kỹ năng, người dân ngây thơ.

Thứ hai, nguồn tiền dành cho đầu tư trong xã hội cực kỳ lớn nhưng chưa tìm được nguồn đầu tư nên đổ vào BĐS.

Thứ ba và cũng là nguyên nhân quan trọng nhất chính là lãi suất ngân hàng chưa bao giờ thấp như hiện nay nên việc chuyển hướng vào đầu tư BĐS là tất yếu.

Hệ lụy xảy ra, nguy cơ bong bóng BĐS, đất đai bị bỏ hoang, thiếu nguồn lực đầu tư vào kinh doanh, tạo mặt bằng giá mới... Song điều quan trọng nhất là người thu nhập trung bình mất cơ hội về nhà ở.

Hy vọng Ngân hàng Nhà nước cần kiểm soát tín dụng cho vay trong trường hợp “sốt ảo”. Cơ chế vay thương mại là có 30% nguồn vốn trả thì được vay 70%. Điều kiện thuận lợi như vậy rất dễ giúp người dân đầu tư lướt sóng nhà đất và không thích hợp kiềm chế bong bóng BĐS. Bên cạnh đó, chính quyền các cấp nên vào cuộc để kiểm soát tốt giá cả BĐS.

“Sốt đất” đang diễn ra ở nhiều địa phương

Nhà nước cần ban hành thuế đất cao. Hiện nhiều nước trên thế giới đánh thuế rất cao khi chuyển nhượng đất ở năm đầu, thậm chí năm thứ hai, thứ ba, để triệt tiêu ý chí đầu cơ BĐS của các nhà đầu cơ. Cần đánh thuế những người sở hữu nhiều BĐS; đánh thuế cao nếu chậm đưa đất, dự án vào sử dụng. Ví dụ, Trung Quốc ngay lập tức áp thuế cao khi xảy ra “sốt đất” nên kiểm soát thị trường BĐS rất tốt.

Ông Nguyễn Hoàng Minh - Phó giám đốc phụ trách Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP HCM: Cẩn trọng cho vay BĐS

5 năm trở lại đây, thị trường BĐS TP HCM có nhiều khởi sắc. Nhiều dòng tiền đổ vào đây. Nguồn vốn quan trọng nhất vẫn là tín dụng ngân hàng. Hiện nay dư nợ cho vay lĩnh vực BĐS khoảng 350.000 tỉ đồng, chiếm 13,5% tổng dư nợ. Nếu so với đầu năm 2021, hiện tín dụng BĐS tại TP HCM tăng khoảng 2%.

Giai đoạn trước, tín dụng BĐS phát triển quá nóng, có khi chiếm 35-40% tổng dư nợ. Hệ lụy là ngành ngân hàng rất vất vả xử lý nợ xấu. Tuy nhiên, dựa trên hoạt động của các NHTM, tính đến thời điểm hiện nay, vốn tín dụng chảy vào BĐS vẫn trong tầm kiểm soát. Thực tế, trong quá khứ nhiều NHTM có những bài học thấm thía về cho vay BĐS, nhất là việc cho vay trong “cơn sốt đất”. Vì vậy, NHTM cực kỳ thận trọng cho vay BĐS để tránh nợ xấu sau này.