Tòa nhà 8B Lê Trực.

Thời gian vừa qua, thông tin về việc tòa nhà “pháo đài” cao tới 19 tầng thuộc Dự án Trung tâm thương mại, nhà ở và cho thuê tại số 8B phố Lê Trực (Ba Đình, Hà Nội) vi phạm các quy định trong xây dựng mà báo điện tử PetroTimes đăng tải đã thu hút sự quan tâm đặc biệt của dư luận.

Ngày 7/10 vừa qua, lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội đã có văn bản đề nghị UBND quận Ba Đình xử lý công trình vi phạm trật tự xây dựng tại số 8B phố Lê Trực và yêu cầu chủ đầu tư phải lập phương án phá dỡ phần công trình vi phạm để UBND quận phê duyệt.

Một câu hỏi đặt ra là, nếu bây giờ buộc phải “cắt ngọn” phần công trình xây trái phép cao tới 16m thì quyền lợi của những người đã mua các căn hộ tại 5 tầng bị cắt ngọn sẽ được giải quyết như thế nào?

Báo điện tử PetroTimes đã có cuộc trao đổi với Luật sư Tạ Anh Tuấn – Trưởng văn phòng luật sư Tạ Anh Tuấn (Đoàn Luật sư Hà Nội) để có câu trả lời cho vấn đề này.

Theo luật sư Tuấn, vì 5 tầng xây dựng bị cắt ngọn không được Nhà nước cấp phép nên đương nhiên các căn hộ trong 5 tầng này không đủ điều kiện về pháp lý để giao dịch mua bán với khách hàng.

Trong trường hợp 5 tầng này không bị "cắt ngọn", về nguyên tắc cũng không được cấp sổ đỏ, không được công nhận quyền sở hữu. Do đó, quyền sở hữu của người mua cũng không được thừa nhận vì phần diện tích đó đã vi phạm trong lĩnh vực xây dựng về độ cao, số tầng cho phép trong giấy phép xây dựng đã được cấp.

“Người mua nhà thường không để ý tới thủ tục pháp lý của các căn hộ mà chủ đầu tư đang rao bán, họ thấy nhà được rao bán có giá hợp lý, tại khu vực này đẹp thì họ mua. Hơn nữa, việc chứng minh khách hàng đã biết nhà mình mua sai phạm so với GPXD mà vẫn cố tình mua là rất khó.

Thông thường, họ thấy chủ đầu tư đưa sản phẩm là các căn hộ thì họ cứ mua thôi chứ người mua cũng không thể biết chính xác trong GPXD của chủ đầu tư được xây bao nhiêu tầng, xây trên diện tích như thể nào cả” – Luật sư Tuấn nói.

Trong trường hợp có khiếu nại giữa 2 bên mua, bán luật sư Tuấn cũng chỉ rõ rằng, quan hệ giữa chủ đầu tư và người mua nhà là quan hệ dân sự. Nếu có khiếu nại về lĩnh vực hành chính thì phải gửi đơn đến Sở Xây dựng hoặc Bộ Xây dựng để giải quyết.

Luật sư Tạ Anh Tuấn.

“Nếu chủ đầu tư không hợp tác giải quyết thì bên mua sẽ phải làm đơn kiện ra Tòa án vì đã bán nhà xây dựng trái phép cho họ. Theo nguyên tắc thì khi xây dựng công trình, chủ đầu tư phải được cơ quan quản lý Nhà nước cấp phép, trong trường hợp này là Sở Xây dựng Hà Nội. Như vậy lỗi ở đây hoàn toàn là của chủ đầu tư”.

Trả lời câu hỏi về quyền lợi của người mua nhà, luật sư Tạ Anh Tuấn cho biết, vì hợp đồng mua nhà tại khu vực không có giấy phép nên đã vi phạm đến điều cấm của luật. Tất cả các hợp đồng liên quan đến điều cấm của luật đều vô hiệu toàn bộ.

“Về nguyên tắc, hợp đồng giữa 2 bên không có giá trị pháp lý. Do đó, các bên nhận của nhau những gì thì phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Ví dụ: Bên chủ đầu tư phải trả lại tiền cho chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu căn hộ phải trả lại căn hộ để nhà nước cắt ngọn. Họ có thể hoán đổi xuống các tầng dưới của căn hộ ở các tầng khác, không thì phải bố trí tại nơi ở mới nhưng vẫn phải đảm bảo quyền lợi người mua. Còn nếu chủ đầu tư và người mua nhà thỏa thuận được với nhau thì hợp đòng sẽ được thanh lý” – luật sư Tuấn nói.

Trước khi khởi kiện, khách hàng sẽ có đơn khiếu nại lên chủ đầu tư để xem chủ đầu tư giải quyết sai phạm như thế nào. Khi chủ đầu tư không đảm bảo quyền lợi của khách hàng thì khách có quyền khởi kiện ra tòa dân sự yêu cầu tuyên hủy hợp đồng và hoàn trả lại số tiền đã mua căn hộ.

Như vậy, có thể thấy là người mua nhà đang chịu thiệt. Hợp đồng không được phép nên đương nhiên vô hiệu. Ngoài ra mức giá trên thị trường đã cao hơn rất nhiều so với mức giá ghi ban đầu trong hợp đồng.