Đất nền đang rơi thẳng đứng!

Tính thanh khoản của thị trường bất động sản đang có vấn đề khi ngân hàng thắt chặt tín dụng cho lĩnh vực này. Do đó, thị trường đang khó khăn với nhà đầu tư nhỏ lẻ vì sức ép trả nợ ngân hàng là rất lớn.

Các doanh nghiệp bất động sản dường như quá khó khăn để có thể huy động vốn từ những tổ chức tài chính, tổ chức tín dụng và các ngân hàng thương mại.

Chính những khó khăn này đã dấy lên một hy vọng với nhiều nhà đầu tư thứ cấp là giá nhà đất thời gian tới sẽ còn tiếp tục giảm. Cũng chính vì lý do đó, nhiều người vẫn chờ đợi những động thái giảm giá tiếp theo. Đây cũng chính là một nguyên nhân khiến cho thị trường bất động sản tiếp tục “lặng sóng”.

Khách hàng ngắm mô hình dự án Kim Chung - Di Trạch.

Tuy nhiên, sự “lặng sóng” này thực sự trở thành cơ hội lớn đối với các nhà đầu tư bất động sản, nhất là các nhà đầu tư vào thị trường nhà đất ở Hà Nội.

Theo ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, trong lúc thị trường khó khăn, sản phẩm ít người chú ý, quỹ đất rất rẻ, nhất là ở vùng ngoại thành, là cơ hội cho người ít vốn đang bế tắc ở khu vực nội đô hoặc phân khúc chung cư cao cấp.

“Tôi cho rằng đây là một trong những hướng tốt của các nhà đầu tư trong thời gian sắp tới”, ông Cường nhấn mạnh.

Có thể thấy, từ giữa tháng 4/2011, một số dự án đất thổ cư đã có dấu hiệu giảm rõ rệt. Đầu tiên là tại khu vực phía Tây Hà Nội. Nếu như cách đó 2 năm, vào khoảng tháng 4 và tháng 5/2009, đây được coi là nơi bắt đầu cho những đợt sóng lớn về bất động sản thì nay, khi thị trường “lạnh”, khu vực này cũng được coi là điểm khởi phát.

Cụ thể, mới đây từ mức giá 55-60 triệu đồng/m2, dự án đất tại Kim Chung – Di Trạch (Hoài Đức, Hà Nội) đã có một cú rơi thẳng đứng gần 20 triệu đồng/m2 chỉ trong vòng một tháng rưỡi. Một số nơi khác như Gia Lâm, Long Biên cũng có xu hướng giảm nhẹ, từ 3 – 5 triệu đồng/m2.

“Sự đi xuống của giá bất động sản này thực chất là sự “cắt ngọn” của giai đoạn trước đó. Giá bất động sản đã nằm im một thời gian dài và cao hơn giá trị thực rất nhiều. Việc xuống thấp hơn như hiện tại là đưa về giá trị thực. Nhưng giá nào là giá “chạm đáy” như mong muốn thì các nhà đầu tư cần phải có cái nhìn chuyên nghiệp”, ông Cường nói.

Còn theo bà Phan Thị Bích Hằng, đại diện của công ty TNHH Sàn giao dịch bất động sản Phương Trang Hà Nội (Futaland) thì, thị trường bất động sản hiện nay như là một người tạm thời nghỉ ngơi sau một thời gian quá stress. Khi hồi sinh lại sức lực, nó sẽ lại trên đà phát triển.

“Theo tôi, phải đến năm 2013 thị trường bất động sản mới có thể khởi sắc trở lại, nhưng sẽ không còn bong bóng hay hiệu ứng đám đông nữa, nhà đầu tư sẽ thận trọng, chắc chắn hơn và hiệu quả hơn”, bà Hằng nhấn mạnh.

Cẩn thận với sản phẩm giảm giá

Thời gian gần đây, để “hâm nóng” thị trường bất động sản, nhiều dự án đã đưa ra những chiêu khuyến mại vô cùng hấp dẫn như: Tặng kiot, chiết khấu giá bán từ 5 đến 10% cho khách hàng, giãn tiến độ thanh toán tiền mua căn hộ, cho mua thử căn hộ, miễn phí quản lý chung cư…

Đặc biệt, không chỉ ở TP.HCM, mà ngay Hà Nội, một thị trường ưu thế vốn thường thuộc về người bán, thì nay cũng biết “chiều” khách hàng bằng những chiêu khuyến mại hấp dẫn.

Trong đó, rầm rộ nhất là chương trình “Nộp hết tiền tặng kiot” của công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long. Theo đó, những hợp đồng mà giá trị phải nộp còn lại trên 2 tỷ đồng, khách hàng nộp tiền ngay sẽ được tặng 35m2 sàn thương mại tại Trung tâm Thương mại Usilk City. Với những hợp đồng có giá trị nộp còn lại từ 600 triệu đến 2 tỷ đồng, khách hàng được tặng 18-25m2 sàn thương mại. Ước tính, mỗi m2 sàn thương mại có giá trị 40-50 triệu đồng.

Hay trước đó, một loạt dự án chung cư tại Hà Nội cũng đẩy các hình thức khuyến mại như chung cư FLC Landmark Tower (đường Lê Đức Thọ, huyện Từ Liêm, Hà Nội) hỗ trợ khách hàng gói tín dụng ưu đãi lên đến 85% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ. Dự án Indochina Plaza (Xuân Thủy, Cầu Giấy)… đều đã thực hiện giảm giá, chiết khấu giá bán từ 5 đến 10% cho khách hàng, giãn tiến độ thanh toán tiền mua căn hộ, miễn phí quản lý chung cư cho khách hàng trong những năm đầu sử dụng…

Đánh giá về những chiêu thức khuyến mại này, ông Nguyễn Hữu Cường cho rằng, nó cũng đã là những động thái tích cực để thị trường bất động sản ấm lên. Tuy nhiên, việc giảm giá này, cả người bán và người mua nên thận trọng.

Đối với người bán, hạ giá là rất nguy hiểm. Cùng một sản phẩm, người mua năm ngoái bị áp mức giá này, nhưng người mua năm nay lại được hạ giá, nên người mua của năm trước rất dễ quay lại hỏi chủ đầu tư.

Mặt khác, theo bà Phan Thị Bích Hằng, các doanh nghiệp khi giảm giá cũng cần phải lưu ý tới những vấn đề về lâu về dài. Cụ thể, với nhiều nhà đầu tư phải sử dụng nguồn vốn chủ yếu từ các ngân hàng thương mại, với mức lãi suất hiện nay là hơn 30%, thì sau 3 năm nữa khi thị trường hồi phục lại, lãi vay đó đã lên đến 100%. Với mức như vậy, lãi vay coi như sang ngang với lợi nhuận.

Còn về phía người mua, cũng cần phải có con mắt thật “tinh tường” để nhận biết được vì sao chủ đầu tư hạ giá. Nếu dự án đó giảm giá vì chủ đầu tư đang cần thanh khoản vốn nhanh để tái sản xuất, thì người mua nên nhanh chóng nắm bắt cơ hội.

Tuy nhiên, cũng có những dự án 1 ngày có thể xuống 4 lần giá khi qua tay các môi giới. Tuy nhiên, sản phẩm hạ giá cũng có thể do “dính” nhiều nguyên nhân như: chất lượng, vướng mắc về vấn đề pháp lý, cơ sở hạ tầng, quy hoạch,…

“Hạ giá phải phân biệt, những dự án tốt, có chiến lược tốt như yêu cầu người mua trả tiền ngay 1 lần, thay vì chia thành 4 – 5 đợt như trước kia, thì cũng là một lựa chọn nên cân nhắc”.