TS. Cấn Văn Lực: Giảm lãi suất sẽ kéo theo hai hệ lụy

TS Cấn Văn Lực: Pháp lý là rào cản lớn nhất của thị trường bất động sản

Toàn cảnh hội thảo.

Theo TS. Cấn Văn Lực, có ba vướng mắc lớn nhất ảnh hưởng đến thu hút đầu tư hạ tầng du lịch, cụ thể:

Thứ nhất, chính sách ưu đãi đối với ngành du lịch chưa được cụ thể hóa rõ trong một số luật, quy định liên quan: Du lịch chưa thuộc danh mục ngành nghề khuyến khích đầu tư theo Luật Đầu tư 2020, chưa thuộc danh mục lĩnh vực được thực hiện đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) theo Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư năm 2020; việc thực hiện các chính sách phát triển kinh tế đêm gắn với thu hút khách du lịch còn vướng các quy định của pháp luật về an ninh trật tự, bảo vệ môi trường, lao động...

Thứ hai, khung pháp lý trong việc cấp đất cho các dự án phát triển du lịch còn nhiều bất cập: mặc dù quy định pháp luật hiện hành đã cho phép đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án du lịch, thương mại dịch vụ, song còn thiếu cơ chế thu hồi đất đối với các loại dự án này. Doanh nghiệp kinh doanh du lịch hiện chỉ có thể tiếp cận quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án du lịch thông qua hình thức nhận chuyển nhượng hoặc đấu giá quyền sử dụng đất mà không được giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu quyền sử dụng đất (theo Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28/2/2020 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư). Trong khi đó, hình thức đấu giá quyền sử dụng đất lại phụ thuộc phần lớn vào quỹ đất do địa phương nắm giữ và phụ thuộc vào ngân sách của địa phương và khả năng thỏa thuận đền bủ giải phóng mặt bằng dự án (cần thỏa thuận đền bù với 100% số hộ dân). Đây là một trong những vướng mắc lớn, khiến nhiều nhà đầu tư còn e ngại.

Điều 79 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay quy định 30 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, nhưng lại không có các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí. Là một ngành có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, liên quan tới nhiều ngành kinh tế, thương mại, dịch vụ, góp phần giải quyết việc làm, nâng cao đời sống người dân (như đã phân tích ở trên), ngành du lịch nên được xem xét là ngành góp phần phát triển kinh tế - xã hội theo hướng hiện đại, thực hiện chính sách an sinh xã hội, bảo vệ môi trường và bảo tồn di sản văn hóa như tiêu chí nêu tại Điều 79 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Theo đó, cần có cơ chế giao đất, cho thuê đất thông qua thu hồi đất và thực hiện đấu thầu hay đấu giá các dự án du lịch hoặc các dự án nhà ở/khu đô thị kết hợp với du lịch, thương mại dịch vụ để thu hút vốn đầu tư vào lĩnh vực du lịch.

Đối với lĩnh vực du lịch, đất đai là nguồn lực quan trọng để thu hút nguồn vốn xã hội (trong và ngoài nước) do muốn phát triển đồng bộ, bền vững các dự án đầu tư khu du lịch cần số vốn đầu tư lớn, quỹ đất phát triển tương xứng cùng với thời gian đầu tư và vận hành dài hạn. Việc không quy định lĩnh vực du lịch thuộc các trường hợp thu hồi đất như trên có thể khiến việc tìm kiếm các nguồn quỹ đất cho các dự án du lịch quy mô lớn có thể tiếp tục gặp khó khăn, trở thành rào cản phát triển.

Thứ ba, các quy định về cấp và chuyển nhượng quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất thương mại, dịch vụ du lịch (condotels, shophouse…) còn chưa đầy đủ, thiếu đồng bộ. Hiện Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang quy định Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đất xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn, khu sản xuất kinh doanh có nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau (Điều 144) mà chưa quy định chi tiết việc cấp giấy chứng nhận đối với đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất du lịch và các loại hình BĐS du lịch hình thành trên đất du lịch. Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023 cũng đã chính thức cho phép cấp sổ hồng cho các BĐS dạng này. Vì vậy, việc luật hóa các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất (cùng với tài sản gắn liền trên đất) đối với đất du lịch là cần thiết, từ đó sẽ tạo chuyển biến tích cực cho phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, vốn dĩ đang gặp nhiều khó khăn.

TS. Cấn Văn Lực

Ngoài ra, TS. Cấn Văn Lực còn chỉ ra những hạn chế về cơ sở hạ tầng du lịch Việt Nam như:

Thứ nhất, quy mô cơ sở lưu trú tăng chậm: Theo Tổng cục Du lịch, tính đến cuối năm 2022, tổng số cơ sở lưu trú du lịch là 35.000 cơ sở, tăng 16,7% so với năm 2019 (là năm trước khi du lịch Việt Nam chịu ảnh hưởng của đại dịch Covid-19). Quy mô số phòng năm 2022 đạt 700.000 buồng, tăng 7,7% so với cuối năm 2019 nhờ nhu cầu du lịch vẫn tăng trưởng tích cực (dù mức tăng trưởng bị ảnh hưởng đáng kể bởi đại dịch Covid-19). Du lịch trong nước vẫn duy trì đà tăng (số khách du lịch nội địa năm 2022 tăng 19,2% so với 2019) dù số lượng khách quốc tế suy giảm (số khách du lịch quốc tế năm 2022 chỉ bằng 20,3% so với năm 2019).

Thứ hai, các cơ sở lưu trú chủ yếu là xếp hạng 3 sao hoặc không xếp hạng: đến cuối năm 2022, có tới 82,7% các cơ sở lưu trú là hạng 3 sao hoặc không xếp hạng (không đủ tiêu chuẩn xếp hạng). Các cơ sở xếp hạng cao cấp chỉ chiếm tỷ trọng thấp: xếp hạng 5 sao chiếm 10,7%; hạng 4 sao chiếm 6,6% cho thấy hạn chế trong năng lực cấp dịch vụ du lịch cao cấp tới các khách du lịch có thu nhập cao từ châu Âu, Mỹ…

Thư ba, chính sách phát triển và cơ sở hạ tầng du lịch Việt Nam được đánh giá còn kém hơn so với các nước trong khu vực: theo Diễn đàn kinh tế thế giới (WEF) (2022), căn cứ hệ thống chỉ số Phát triển du lịch và lữ hành năm 2021 (là số liệu mới nhất, được thực hiện 2 năm 1 lần), xếp hạng chỉ số chính sách và mức độ sẵn sàng phát triển du lịch của Việt Nam năm 2021 đứng thứ 55/117 quốc gia, cải thiện so với xếp hạng thứ 63 của năm 2019. Tuy nhiên, xếp hạng năm 2021 của Việt Nam vẫn thấp hơn các nước trong khu vực như Indonesia (thứ 52); Malaysia (thứ 38); Thái Lan (thứ 28) và Singapore (thứ 6). Nguyên nhân là do tiêu chí mức độ ưu tiên chính sách phát triển du lịch của Việt Nam (đo lường mức độ khuyến khích của chính sách đối với DN trong đầu tư vào du lịch) xếp hạng thứ 87/117 quốc gia (kém hơn so với xếp hạng thứ 84 của năm 2019).

TS. Cấn Văn Lực cho rằng, để có thể khắc phục được những hạn chế và phát triển ngành du lịch trong thời gian tới, cần tư duy đổi mới và sự đồng lòng vào cuộc mạnh mẽ của toàn bộ hệ thống chính trị từ Trung ương đến địa phương, các bộ, ban ngành chức năng, cùng với bản thân ngành du lịch nhằm sớm vượt qua khó khăn, thách thức hiện tại, tận dụng cơ hội, xu hướng và sớm phục hồi, phát triển nhanh, bền vững trong tương lai. Muốn vậy, 5 khâu đột phá chiến lược đã được Đại hội Đảng XIII đề ra là thể chế, kết cấu hạ tầng, nguồn nhân lực, KH-CN và sức mạnh văn hóa, con người Việt Nam cần đẩy mạnh triển khai, trong đó có sửa đổi, hoàn thiện các Luật Đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS… cho phù hợp.