TS. Cấn Văn Lực: Giảm lãi suất sẽ kéo theo hai hệ lụy

TS Cấn Văn Lực: Pháp lý là rào cản lớn nhất của thị trường bất động sản

Nền kinh tế Việt Nam đã và đang trong quá trình phục hồi hậu Covid-19, tuy nhiên những biến động phức tạp, khó lường, bất ổn của tình hình chính trị thế giới, sự cạnh tranh địa chính trị và thương mại của các nước lớn đã làm đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu cộng thêm một số khó khăn nội tại khiến đà hồi phục bị chậm lại. Là một cấu phần quan trọng của nền kinh tế, thị trường bất động sản đang gặp những thách thức rất lớn, bao gồm khó khăn về dòng tiền và các nút thắt pháp lý đã làm suy giảm lòng tin của khách hàng, sự vận hành ổn định, bền vững của các thành viên thị trường.

Với vai trò là đầu ra của nhiều lĩnh vực sản xuất - kinh doanh, là hạ tầng thiết yếu cho các ngành kinh tế quan trọng như công nghiệp, du lịch và dịch vụ…, sự đi xuống của thị trường bất động sản đang là một trong những nguyên nhân chính khiến nền kinh tế chung giảm tốc độ tăng trưởng.

Ngoài ra, sự giảm tốc của thị trường còn do nhiều nguyên nhân chủ quan khác. Đó là các rào cản về chính sách như: công tác giao đất, cho thuê đất trên thực địa, phương pháp xác định giá đất; thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thời điểm miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản; thời gian hoạt động dự án đối với dự án giao đất nhiều lần; vướng mắc trong thủ tục lựa chọn nhà đầu tư dự án đầu tư có sử dụng đất. Thực tiễn, một số địa phương thiếu chủ động, quyết liệt trong chỉ đạo, kịp thời giải quyết các khó khăn, vướng mắc theo thẩm quyền, cũng như trong phối hợp với các cơ quan Trung ương để giải quyết khó khăn. Ngoài ra, nhiều quy định pháp luật còn nhiều chồng chéo, việc áp dụng pháp luật còn thiếu thống nhất, chưa đồng bộ.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phát biểu tại hội thảo.

Tại hội thảo, các chuyên gia đã chỉ ra loạt "bất cập" đang hiện hữu và đưa ra các đề xuất giải pháp tháo gỡ khó khăn nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

Theo Tiến sĩ Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội, trong gần hai năm qua, thị trường bất động sản đã xuất hiện những nút thắt lớn khiến doanh nghiệp và các nhà đầu tư bị suy giảm mạnh. Đặc biệt, từ nửa cuối năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan” khi dự án bị đình trệ, dòng tiền bị tắc nghẽn và áp lực trả nợ đè nặng.

Tình trạng đình trệ của thị trường bất động sản thời gian vừa qua có sự tác động lớn nhất bởi những vướng mắc pháp lý chiếm đến 70% khó khăn, vướng mắc của các dự án, trong đó chỉ riêng tại Hà Nội và TP HCM ước có khoảng 400 dự án gặp các vướng mắc về thủ tục triển khai, những ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết.

Xác định rõ tầm quan trọng của việc tháo gỡ cơ chế, chính sách, thời gian qua Chính phủ và các Bộ, ngành đã quyết liệt ban hành nhiều chính sách (nghị quyết, nghị định…), đề án phát triển bền vững thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thực tiễn một số địa phương thiếu chủ động, quyết liệt trong chỉ đạo, giải quyết các khó khăn, vướng mắc theo thẩm quyền, tâm lý né tránh không muốn làm, cũng như trong phối hợp với các cơ quan Trung ương để giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp. Ngoài ra, nhiều quy định pháp luật còn chồng chéo, việc áp dụng pháp luật còn thiếu thống nhất, chưa đồng bộ.

Cũng theo ông Khôi, các chính sách nói trên có thể tháo gỡ được nhiều nút thắt của thị trường bất động sản, nhưng cần phải có những giải pháp đồng bộ hơn bao gồm quy trình pháp lý, tiếp cận nguồn vốn để tạo thanh khoản và nguồn cung sản phẩm, cần được bàn luận, kiến giải từ các chuyên gia và các thành viên thị trường.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV phân tích tại hội thảo.

Còn theo TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV phân tích, có 6 yếu tố chính tác động tới bất động sản: kinh tế vĩ mô (lạm phát, lãi suất, tỷ giá, cung tiền, đầu tư…); môi trường pháp lý, cách thức quản lý và giám sát bất động sản (vấn đề về quản lý và giám sát); quy hoạch và kết cấu hạ tầng; tài chính (nguồn vốn, thuế và phí, thị trường sơ cấp và thứ cấp giao dịch bất động sản); cung cầu và giá cả; thông tin dữ liệu minh bạch.

Hiện nay, chúng ta tập trung chính vào pháp lý và tài chính. Trong đó, pháp lý là rào cản, khó khăn lớn nhất, xuất phát từ một số nguyên nhân sau: Quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản hết sức phức tạp liên quan đến hơn 100 luật, nghị định, thông tư... trong đó có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ. Tiếp đến là quy định pháp lý chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn như: quy định giao đất, cho thuê đất trên thực địa, phương pháp xác định giá đất; thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thời gian miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản; thời gian hoạt động dự án đối với dự án giao đất nhiều lần; vướng mắc trong thủ tục lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất...

"Để giải quyết các nút thắt của thị trường, rất cần tiếp tục hoàn thiện thể chế cụ thể đẩy nhanh tiến độ sửa đổi các sắc luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Chứng khoán... Cùng với đó là việc rà soát đảm bảo đồng bộ, nhất quán giữa các bộ luật liên quan", Chuyên gia Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội phát biểu tại hội thảo.

Cũng nêu quan điểm về các tồn tại pháp lý hiện nay, Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, Chủ tịch HĐQT Công ty đầu tư DVL Ventures cho rằng, hiện có nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện do vướng vấn đề đất ở (phải có một phần đất ở), hay các về vấn đề giao đất và thời hạn hoạt động của dự án; thời điểm tính tiền sử dụng đất tiền thuê đất…

Theo ông Chung, để gỡ các nút thắt, khơi thông cho thị trường, cần tập trung giải quyết các dự án đang gặp vướng pháp lý, rơi vào cảnh tồn đọng và cần sửa các quy định từ luật, nghị định, thông tư không còn phù hợp, đây là vấn đề quan trọng nhất.

Trong khi đó, PGS. TS Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp chuyên ngành Luật Kinh tế, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội cho rằng, về dài hạn, chuyển đổi số là giải pháp tháo gỡ khó khăn cho ngành bất động sản Việt Nam. Trước mắt, để thị trường nhanh chóng bước vào giai đoạn phục hồi, cần đẩy nhanh tiến độ, chất lượng của dự thảo Luật Đất đai.

Cũng theo bà Nhung, với các tồn tại về thuế, đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất, cần có hướng tiếp cận mới. Chính sách thuế cần phải tiếp cận theo hướng nuôi dưỡng nguồn thu, doanh nghiệp chưa hoạt động thì chưa có nguồn thu để đóng góp, chưa kể các khó khăn sau dịch Covid-19.

"Việc tính thuế cho nhà đầu tư chỉ nên bắt đầu từ khi dự án đi vào hoạt động, thay vì từ khi có quyết định giao đất, trong khi thời gian bàn giao đất thực địa có thể bị kéo dài một vài năm sau đó. Với câu chuyện đấu thầu, đấu giá dự án, việc các doanh nghiệp bỏ tiền giải phóng mặt bằng xong chính quyền tổ chức đấu giá lại sẽ là không hợp lý, làm nguồn lực của nhà đầu tư bị ảnh hưởng trong khi chưa chắc doanh nghiệp đã trúng thầu", bà Nhung nhấn mạnh.

//kinhtexaydung.gn-ix.net/