Thọ Vinh (NLM số 222)

Sổ đỏ - một thuật ngữ bình dân được dùng để chỉ là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Theo Luật Đất đai 2003 có hiệu lực từ ngày 1/1/2004 quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và người dân có quyền sử dụng sổ đỏ để đăng ký khi chuyển quyền sử dụng đất; dùng sổ đỏ có thể thế chấp để vay vốn ngân hàng.

Sổ đỏ xuất hiện trong đời sống xã hội vào thời kỳ mà giá trị ảo cũng như giá trị thật của đất lên đến đỉnh điểm - tấc đất tấc vàng đã gây ra biết bao nhiêu hệ lụy. Theo các chuyên gia pháp lý, “cuộc chiến sổ đỏ” chưa bao giờ giảm nhiệt. Tranh chấp, lừa đảo, chiếm dụng sổ đỏ diễn ra mọi lúc mọi nơi, với các diễn biến phức tạp, đến mức các sĩ quan cảnh sát kinh tế lão luyện đến mấy cũng không thể hình dung hết diễn biến vụ việc. Dẫu tình huống, diễn biến, hậu quả có khác nhau nhưng chưa bao giờ sổ đỏ bị mất giá.

Chẳng hạn, mới đây nhất ở Hà Nội, người dân hiếu kỳ đã thấy một nhóm người mặc áo viết biểu ngữ tụ tập trước trụ sở Ngân hàng Đông Nam Á (SeABank) tại 22 Láng Hạ yêu cầu trả sổ đỏ. Hóa ra họ đã qua Công ty Thép Hương Thịnh có trụ sở tại Bắc Giang thế chấp sổ đỏ tại SeABank để vay vốn. Thế nhưng, hơn một năm họ vẫn chưa nhận được tiền mà sổ đỏ của 30 người vẫn do ngân hàng quản lý.

Theo đại diện Ngân hàng Đông Nam Á cho biết, tháng 6/2012, ban lãnh đạo Công ty Hương Thịnh và một số người tự nhận là cổ đông mới góp vốn vào công ty đến phòng giao dịch Trần Duy Hưng của SeABank để vay vốn kinh doanh. Ngoài thế chấp sổ đỏ, các chủ tài sản này cũng ký văn bản cam kết hiểu rõ tình hình tài chính và hoạt động của công ty tại thời điểm đó, tự nguyện dùng tài sản để bảo lãnh cho công ty vay vốn tại SeABank.

Đại diện ngân hàng cũng cho biết, những người chủ sổ đỏ này cam kết không vay ké, hiểu nghĩa vụ của việc thế chấp tài sản, chấp nhận hợp tác vô điều kiện trong trường hợp phải bán tài sản để trả nợ thay. Nguyên nhân chính là các chủ tài sản chưa được Hương Thịnh chuyển cho số tiền vay ké, sợ bị xử lý tài sản thế chấp nên rốt ráo đi đòi sổ đỏ.

Các chuyên gia pháp lý nhìn nhận rằng, hợp đồng thế chấp vẫn có hiệu lực, do đó, những người sở hữu sổ đỏ cần chứng minh được sai phạm của Công ty Hương Thịnh cũng như sự “móc ngoặc” với cán bộ ngân hàng (nếu có) với cơ quan công an. Còn trong trường hợp này, xét theo hợp đồng, mọi điều khoản thế chấp bảo lãnh đều khá bất lợi cho người dân. Xem ra sổ đỏ đâu đã mất giá trị.

Thế nhưng vẫn có câu hỏi, vậy sổ đỏ có phải là tài sản không mà lại được chấp nhận thế chấp? Theo quy định tại Điều 163 Bộ luật Dân sự (BLDS) thì tài sản bao gồm: “Vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản”. Theo đó thì ngoài “vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” ra, thì đều không phải là tài sản. “Giấy tờ có giá” quy định trong Điều 163 BLDS là giấy vay tiền, giấy nhận nợ, giấy công trái, giấy cổ phiếu… chứ không phải là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - sổ đỏ. Do đó, sổ đỏ không phải là giấy tờ có giá trị như quy định trong Điều 163 BLDS nên sổ đỏ không phải là tài sản.

Việc giao sổ đỏ của mình cho người khác hoặc tổ chức tín dụng để được vay tiền không phải dùng sổ đỏ thế chấp vay tiền mà nhằm mục đích chứng minh quyền sử dụng đất của người vay tiền là hợp pháp, đồng thời cũng là để bảo đảm chắc chắn cho việc thanh toán vay theo hợp đồng. Sổ đỏ dẫu không phải là tài sản nhưng vẫn có giá trị. Thế mà lại có chuyện mới nhất là hàng ngàn người dân thành phố Hồ Chí Minh xin… trả lại sổ đỏ vì cả hai công dụng của sổ đỏ họ đều không dùng đến.

Chẳng hạn gia đình cụ Võ Quang Dinh (80 tuổi), số nhà 138 Hưng Phú, phường 8, quận 8, TP HCM sẽ phải nộp 1 tỉ 60 triệu đồng để có được sổ đỏ. Xin trả hồ sơ thì họ nói hồ sơ làm rồi không trả lại được. Tin cho hay, riêng tại quận 8, đã có khoảng 300 hộ dân xin được trả lại sổ đỏ vì họ không cần.

Theo các chuyên gia, sở dĩ số tiền nộp cho cơ quan thuế cao là do hệ số sử dụng đất (hệ số K) tại TP HCM là hệ số cao nhất trong cả nước, khiến rất nhiều hộ dân phải đối diện với một khoản nợ không nhỏ.

Điều đáng nói là, khi thông báo làm giấy tờ hợp thức hóa nhà đất, cơ quan chức năng đã không thông báo một cách minh bạch về cách tính tiền sử dụng đất để người dân chuẩn bị số tiền phải nộp. Bây giờ tiến thoái lưỡng nan, sổ đỏ làm rồi chủ sổ phải nhận. Không có tiền ngay thì cho nợ 5 năm và nhẩm tính lãi mẹ đẻ lãi con, chịu hết nổi. Vậy là phải bán đất, may mà đã có sổ đỏ rồi nhưng phải trả xong khoản ghi nợ tiền sử dụng đất! Vòng xoáy sổ đỏ vẫn không có cửa ra.

T.V