Khu chung cư cũ Kim Liên (quận Đống Đa, Hà Nội) trong kế hoạch cải tạo giai đoạn 2021-2023. Ảnh: Q.V

Vì sao “bế tắc”?

Thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, cả nước hiện có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994 (tương đương hơn 3 triệu m2 sàn) với hơn 100 nghìn hộ dân sinh sống. Các nhà chung cư được xây dựng qua nhiều giai đoạn khác nhau và được bố trí tại các đô thị của địa phương. Ở phía Bắc, chủ yếu được xây dựng trong giai đoạn từ những năm 1960 đến những năm 1970 của thế kỷ trước, phổ biến là các nhà chung cư 3-5 tầng. Một số địa phương có nhiều quỹ nhà chung cư cũ như: Hà Nội, TPHCM, Hải Phòng, Quảng Ninh, Nghệ An, Thanh Hóa... Trong đó quỹ chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội là nhiều nhất. Bởi thế đây luôn là “điểm nóng” trong câu chuyện cải tạo chung cư cũ suốt 24 năm qua.

Nhìn lại quá trình khởi động từ năm 1999, đến năm 2005 Hà Nội bắt đầu cải tạo các khu chung cư cũ. Nhưng đến nay mới có 19 dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn đã hoàn thành, đưa vào sử dụng (chiếm 1,2% tổng số nhà ở chung cư cũ) và 14 dự án đang triển khai. Trong giai đoạn 2021-2025, thành phố lên kế hoạch cải tạo 10 khu chung cư cũ, bao gồm 4 khu chung cư có nhà cấp D - cấp độ nguy hiểm, nguy cơ sụp đổ, phải di dời khẩn cấp người dân, gồm: Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh, nhà của Bộ Tư pháp; và 6 khu có tính khả thi để cải tạo là: Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Nghĩa Tân. Mặc dù đã có chủ trương đầu tư, thậm chí có quy hoạch chi tiết nhưng để thực hiện cải tạo, xây mới những tòa nhà này là không đơn giản.

Câu hỏi đặt ra là vì sao đã có quy hoạch nhưng cải tạo chung cư cũ vẫn bế tắc? Điển hình như tại khu tập thể Nghĩa Tân, Hà Nội, nơi vừa có quyết định lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại cũng đang gặp nhiều khó khăn để triển khai dự án do khó tìm được tiếng nói đồng thuận từ phía người dân. Nhiều chuyên gia cho rằng, đây là một trong những nhiệm vụ khó khăn nhất hiện nay.

Khu tập thể Nghĩa Tân (Cầu Giấy, Hà Nội) đang được nhiều người tìm mua. Ảnh: Q.V

Cần minh bạch phương án tài chính

Xung quanh câu chuyện này, ông Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, việc triển khai, cải tạo chung cư cần được thực hiện phải là dự án tổng thể. Để giải quyết dự án cải tạo chung cư thì liên quan đến quyền lợi của người dân, quyền con người, quyền công dân… Vấn đề khó khăn khi cải tạo những khu chung cư này đó là dự án nằm ở khu đất vàng, vị trí của các tòa chung cư cũ phần lớn ở các quận, nội thành, vị trí rất đẹp, giá trị cao.

Khi xây dựng lại, để hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người dân, doanh nghiệp bất động sản cần phải nâng tầng để tái định cư cho người dân đang sở hữu nhà. Ví dụ, người dân có căn hộ 30m2 thì doanh nghiệp thậm chí phải bù đắp cho họ căn hộ nhân hệ số K, từ 1-2 lần hoặc đền bù cho họ 1 căn hộ mới hơn với diện tích gấp đôi, khoảng 60 m2. Ngoài việc bù đắp cho các hộ thì doanh nghiệp còn phải dành một phần quỹ để bán kiếm lời, bù đắp cho chi phí đầu tư.

Cũng theo ông Đỉnh, việc cải tạo nhà tập thể, nhà chung cư rất khó thực hiện bởi việc này liên quan cả vấn đề kinh tế, vấn đề xã hội và vấn đề pháp lý. Với vấn đề pháp lý thì liên quan đến quyền, tài sản của người dân, không thể di dời họ đi trong ngày một ngày hai được mà cần có sự đền bù thỏa đáng. Vấn đề kinh tế là để chủ đầu tư tham gia vào dự án, họ vừa phải giải quyết chỗ ở cho người dân đang cư trú tại đó và vừa phải bù đắp chi phí và vừa phải đảm bảo có lãi.

Với vấn đề xã hội, phải di dời người dân đi khỏi nơi đã gắn bó với họ từ rất lâu rồi, gắn với việc con cái học hành và cộng đồng dân cư của họ, điều này không dễ dàng.

Đồng quan điểm, GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, chương trình xóa bỏ chung cư cũ, xuống cấp đang là “điểm nóng” ở cả Hà Nội, TP.HCM và một số địa phương khác. Chính sách đưa ra trong Luật nhà ở cùng với các nghị định thi hành đang còn nhiều vướng mắc trong việc xử lý, thậm chí nâng cấp hoặc xây lại, đặc biệt là những chung cư đã xuống cấp đến mức bị sụt lún và các cư dân không ở đó được nữa mà phải tạm cư ở một chỗ khác.

Theo ông Võ, hiện nay có 2 nhóm trường hợp, một nhóm là các chung cư xuống cấp đến mức không ở được thì nhà nước buộc phải thu hồi chung cư đó lại, tái định cư người dân đi nơi khác và phải xây dựng lại chung cư đó. Hiện nay vẫn dùng ngân sách để xử lý việc xây dựng lại. Nhóm thứ 2 là các chung cư vẫn ở được nhưng ở trong tình trạng xuống cấp và cần có phương án cải tạo lại.

Phương án tìm nhà đầu tư phải trên nguyên tắc, quyền sử dụng đất được chia cho các nhà đầu tư, khi bỏ tiền vào cải tạo, họ phải được hưởng số tầng nâng cao hơn. Ví dụ, chung cư cũ có 5 tầng thì phải nâng lên 25 tầng, 20 tầng sẽ thuộc nhà đầu tư. 5 tầng còn lại để cư dân cũ ở, những tầng này có thể được nới với diện tích rộng hơn.

Ông Đặng Hùng Võ cho hay, từ trước đến nay vẫn có quy định phương án cải tạo phải nhận được sự đồng thuận của 100% cư dân sống tại đó. Phương án tài chính cần được công khai rõ ràng, cần làm rõ được lợi ích của nhà đầu tư khi bỏ tiền vào. Đây là điều khó khăn trong việc cải tạo vì không bao giờ đạt được sự đồng thuận của tất cả các cư dân trong khi chúng ta đòi hỏi phải có sự đồng thuận tuyệt đối.

Một khó khăn nữa là ngân sách để cải tạo, Hà Nội hiện không có ngân sách để xây dựng, cải tạo, không thể bỏ ngân sách để xây dựng 1 tòa nhà chung cư, bởi vì ngân sách là của toàn dân còn nhà chung cư là của một tập thể nhỏ. Do đó phương án cải tạo nhà chung cư ở Hà Nội vẫn chưa có lối ra để có thể tăng tiến độ.

Cũng theo ông Võ, dù cải tạo hay xây dựng lại thì điều đầu tiên là phương án tài chính phải minh bạch, lợi ích riêng, quyền lợi chung minh bạch rõ ràng. Có như vậy thì mới có thể lấy ý kiến cư dân và tạo ra cơ sở để đạt được sự đồng thuận và phương án mang tính khả thi cao.

Ông Đặng Hùng Võ cũng chỉ ra rằng, điều mà Hà Nội gặp khó khăn nhất hiện nay là chưa minh bạch về tài chính. Kinh nghiệm trên thế giới làm là cần có một tổ chức tư vấn có kinh nghiệm, đồng thời có tính độc lập, khách quan và cố gắng tạo ra được phương án cân bằng lợi ích, chia sẻ lợi ích đồng đều giữa nhà đầu tư bỏ tiền ra để cải tạo với những cư dân đang sinh sống tại đây. Nói chung, khó khăn nhất hiện nay vẫn là việc cân đối lợi ích của 3 bên: Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Lâu nay chúng ta vẫn bị vướng mắc về tư duy dẫn đến quá trình cải tạo chung cư bị ngừng trệ.

“Chỉ cần minh bạch phương án tài chính, lợi ích, nếu cho nâng lên 40 tầng thì chủ đầu tư được hưởng bao nhiêu lợi ích, cư dân tại chỗ được hưởng bao nhiêu lợi ích. Mọi việc cần công khai. Với số người không đồng thuận thì cần tìm hiểu lý do vì sao không đồng thuận, từ đó tìm cách tháo gỡ vướng mắc. Mặt khác chúng ta cứ loay hoay quanh câu chuyện đòi hỏi phải đồng thuận phải 100% mới được làm thì sẽ không có lối thoát trong việc cải tạo chung cư cũ”, ông Đặng Hùng Võ nói.

TP HCM: Hàng trăm chung cư xuống cấp nguy hiểm chưa được cải tạo

Khu tập thể bằng gỗ xuống cấp trầm trọng giữa lòng Thủ đô