Thị trường BĐS Việt Nam đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, đang và sẽ ghi nhận những động thái tích cực

Khảo sát sơ bộ của Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam cho thấy, bước sang năm 2024, về tổng thể, mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc, nhưng thị trường BĐS Việt Nam đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, đang và sẽ ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn tiêu cực cả về tổng cung và tổng cầu, cả đầu vào và đầu ra, cả vĩ mô và vi mô, trước mắt và trung hạn trong chính sách và thực tiễn điều hành, kinh doanh...

Căn cứ cho dự báo lạc quan này là kết quả ghi nhận giao dịch trên thị trường đang có đà tăng liên tục, đạt tổng 2.700 giao dịch trong quý I/2023, 3.700 trong quý II/2023 và 6.000 giao dịch trong quý III/2023.

Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam, thị trường BĐS quý I/2023 tăng trưởng âm 16,2%; 2 quý đầu năm 2023 vẫn tăng trưởng âm 11,58%, nhưng đã giảm 4,62% so với quý I/2023. Đến cuối quý III/2023 tuy vẫn còn tăng trưởng âm 8,71%, nhưng đã giảm thêm 2,87% so với 6 tháng đầu năm và sau 9 tháng.

Còn theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, đến ngày 30-11-2023, tín dụng đối với nền kinh tế đạt hơn 13 triệu tỉ đồng, tăng 9,15% so với cuối năm 2022. Hiện lãi suất huy động, cho vay đã giảm bình quân 2-3% so với cuối năm 2022 và dự kiến mặt bằng lãi suất sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới. Mặt bằng lãi suất giảm giúp các doanh nghiệp BĐS có khả năng tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn và người dân sẽ chuyển dần chú ý sang kênh đầu tư BĐS.

Đặc biệt, độ ngấm và hiệu quả tháo gỡ về chính sách, cải thiện về môi trường pháp lý đang đậm nét dần sau gần 20 động thái pháp lý liên tục và dồn dập được triển khai trong năm 2023, với nhiều dự án luật đã được điều chỉnh và được Quốc hội thông qua, như Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi)...

Theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP ngày 5-3-2023 sửa đổi, bổ sung các quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu, thị trường đã có những dấu hiệu tích cực hơn, doanh nghiệp quay lại phát hành được trái phiếu. Nếu như quý I/2023 hầu như không có đợt phát hành nào, thì từ quý II/2023 trở đi, khối lượng phát hành tháng sau đều cao hơn tháng trước, cho thấy sự phục hồi lòng tin của các nhà đầu tư đối với thị trường này.

Một trong những vướng mắc lớn nhất của thị trường BĐS hiện nay là tính pháp lý của các dự án, chiếm khoảng 70-80% khó khăn. Nếu yếu tố chính sách, thủ tục được giải quyết, các doanh nghiệp BĐS sẽ nhanh chóng kết thúc được các dự án, đưa sản phẩm ra thị trường bán, thu tiền về và sẽ giải tỏa được tất cả các nghĩa vụ nợ ngân hàng, nợ trái phiếu doanh nghiệp. Tín hiệu tốt là kết quả tháo gỡ các dự án có khó khăn, vướng mắc đang tăng dần. Trong đó, Hà Nội đã giải quyết, tháo gỡ được 419 dự án (tương đương 58,8% số lượng dự án có khó khăn, vướng mắc); Thành phố Hồ Chí Minh đã tháo gỡ được 67 dự án (tương đương 37,2%)… Các dự án được tháo gỡ sẽ góp phần bảo đảm nguồn cung, thúc đẩy thị trường trong thời gian tới.

Trong giai đoạn 2024-2025, các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án khu dân cư mới cũng sẽ được giải quyết và thị trường BĐS sẽ phục hồi khi Luật Đất đai (sửa đổi) được thực hiện đúng tiến độ và có hiệu lực trong nửa cuối năm 2024.

GS.TS Đinh Trọng Thịnh

Chung quan điểm này, GS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho biết, thị trường BĐS năm 2024 sẽ ghi nhận rõ ràng hơn xu hướng tái cấu trúc. Các chủ đầu tư đã, đang và sẽ tập trung hơn nữa mọi nguồn lực để phát triển những sản phẩm có lực cầu cao nhằm nhanh chóng đưa sản phẩm ra thị trường, thu dòng tiền về. Trong năm tới, dòng sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực vẫn chiếm lĩnh thanh khoản thị trường. Những sản phẩm BĐS giá cao sẽ điều chỉnh về sát thị trường hơn nhằm tăng lượng giao dịch.

Một trong những điểm sáng về nguồn cung của thị trường BĐS năm 2024 là các dự án nhà ở xã hội. Phân khúc này sẽ dồi dào nguồn hàng hơn trong năm 2024 và các năm kế tiếp. Vị chuyên gia này hy vọng có thể hết quý II/2024 hoặc đầu quý III/2024, thị trường sẽ ấm lên và một số phân khúc ấm lên nhanh như BĐS công nghiệp, nhà ở tại các đô thị hoặc những chung cư ở những nơi có địa vị trí thuận lợi.

Mặt khác, thời gian qua, Chính phủ, các bộ, ban, ngành, chính quyền địa phương đã rất nỗ lực vào cuộc gỡ khó cho thị trường BĐS. Ngân hàng Nhà nước cũng như các cơ quan quản lý đã có những biện pháp, chính sách để từ đó thúc đẩy các ngân hàng thương mại cho vay BĐS với người muốn mua nhà. Với chủ đầu tư, gói 120.000 tỉ cũng có tác động rất tốt đến thị trường.

“Triển vọng thị trường năm 2024, tôi cho rằng quyết định nằm ở việc tái cấu trúc để thị trường BĐS phù hợp với điều kiện cụ thể và xu hướng của thị trường. Các doanh nghiệp, các chủ đầu tư phải tự nhìn nhận lại, đánh giá lại hoạt động của mình để xem xét đưa các sản phẩm hàng hóa vào thị trường và đẩy nhanh quá trình luân chuyển vốn thì từ đó hoạt động của BĐS mới có cơ hội tăng trưởng và phát triển. Đấy là điều quan trọng nhất” - GS.TS Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh.

TS Đinh Thế Hiển

Theo TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, dòng tiền trên thị trường đang dần được cải thiện và sẽ sớm quay trở lại vào lĩnh vực BĐS trong năm 2024, nhưng sự phục hồi này sẽ không đột ngột, dồn dập mà diễn ra một cách từ từ. “2024 vẫn sẽ là một năm còn nhiều thách thức của nền kinh tế và tiêu dùng nội địa. Các quy hoạch đầu tư sẽ còn khó khăn, nhưng việc kinh doanh nhỏ, cụ thể và từng bước một vẫn còn nhiều cơ hội phát triển mạnh mẽ đến năm 2026, đồng thời cũng trùng với thời điểm dòng tiền tung ra mạnh mẽ”, ông Hiển chia sẻ.

Vị chuyên gia này cũng cho biết, thị trường BĐS giai đoạn tới sẽ phát triển bài bản, ổn định hơn nên những hoạt động đầu tư, đầu cơ BĐS theo kiểu giai đoạn 2020-2022, các loại hình kinh doanh BĐS siêu lợi nhuận sẽ không phù hợp. Chính vì vậy, ông Hiển khuyên các nhà đầu tư cần lập kế hoạch kinh doanh, chuẩn bị kỹ lưỡng trong vòng 2 năm để sẵn sàng nắm bắt những cơ hội mới trong đầu tư kinh doanh BĐS, cũng như đầu tư trong các lĩnh vực kinh doanh khác.