Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, giá địa ốc đã tăng gấp hàng chục lần trong một thập kỷ qua. Riêng trong năm 2021, giá nhà bình quân đã tăng trưởng hai con số. VARS dự đoán, trong năm 2024, giá bán chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trung bình 3 - 8% bởi nguồn cung ngắn hạn vẫn chưa được giải quyết.

Giá chung cư liên tục tăng cao do nguồn cung căn hộ khan hiếm. ẢNH: LV

Khó giảm giá nhà

Trước tình trạng này, Thủ tướng Chính phủ vừa giao Bộ Xây dựng chỉ đạo, hướng dẫn các doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại phân khúc, hạ giá thành sản phẩm. Đây là chủ trương hoàn toàn đúng đắn trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn nhưng giá lại vẫn liên tục neo ở mức cao. Dù vậy, cơ cấu lại các phân khúc và hạ giá thành sản phẩm đang là bài toán khó.

Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã thực hiện thông việc hỗ trợ khách hàng như chính sách hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, kéo dài thời gian thanh toán song vẫn khó giảm được như kỳ vọng. Nhiều chủ đầu tư chấp nhận hoà, thậm chí bán lỗ để tạo dòng tiền và thanh khoản cho thị trường. Tuy vậy, ở thời điểm hiện tại, doanh nghiệp bất động sản muốn giảm giá bán là không dễ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) nhìn nhận, có rất nhiều khó khăn mà doanh nghiệp địa ốc gặp phải khi đề cập tới việc giảm giá thành sản phẩm. Bởi trên thực tế, các loại chi phí doanh nghiệp cần chi trả đều tăng cao qua mỗi năm.

Đơn cử như chi phí đầu tư, xây dựng tăng trong khi tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng chỉ được khấu trừ khoảng 70% chi phí thực tế. Phần còn lại chưa được khấu trừ “bị coi là lợi nhuận”. Doanh nghiệp còn phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp nên cuối cùng phần này tính vào giá bán khách hàng phải gánh.

Tiếp đến là chi phí xây dựng dự án. Ông Châu cho biết, chi phí này chiếm khoảng trên dưới 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư, trên dưới 30% giá thành đối với dự án nhà phố, trên dưới 20% giá thành đối với dự án nhà biệt thự. Loại chi phí này đang có xu hướng tăng, ví dụ 1m2 sàn xây dựng nhà chung cư đã lên 12-13 triệu đồng/m2 so với trước đây chỉ khoảng 7-8 triệu đồng/m2.

“Do đó, việc trông chờ các doanh nghiệp hạ giá nhà là điều rất khó. Bởi muốn cũng không thể, do không có doanh nghiệp nào lại chấp nhận làm ăn chịu lỗ. Thêm nữa, doanh nghiệp còn có cam kết mức lợi nhuận tối thiểu đạt được hàng năm với các cổ đông và đối tác”, lãnh đạo HoREA nhấn mạnh.

Chưa kể, với phân khúc nhà ở hướng tới nhu cầu sử dụng lại càng khó giảm bởi cầu luôn lớn hơn cung. Việc giá chung cư tăng dần đều trong thời gian qua đã minh chứng điều đó. Giá bất động sản chỉ giảm ở những sản phẩm nghiêng về đầu tư, đầu cơ do trước đầy bị đẩy lên quá cao.

Động thái “sống còn” của doanh nghiệp

Giảm giá nhà là giải pháp cơ bản nhất để doanh nghiệp giải quyết thanh khoản, cải thiện dòng tiền. Bởi chỉ khi giá nhà giảm, người có nhu cầu ở thực mới dễ dàng tiếp cận. Khi đó, các giao dịch mới được thiết lập trở lại.

Tuy nhiên, với tính chất thực hiện dự án kéo dài qua nhiều giai đoạn cũng như chi phí đầu vào không ngừng được tăng lên khiến việc giảm giá trực tiếp trên sản phẩm là tương đối khó với các nhà đầu tư.

Hầu hết chủ đầu tư chọn cách giảm diện tích sử dụng để phù hợp với nhu cầu người mua. Ảnh: LV

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, với 2 tỷ đồng, người mua nhà sẽ không thể tiếp cận được với các căn hộ có diện tích lớn, nhiều phòng tại trung tâm các thành phố lớn. Trong khi đó, giá bán căn hộ cũng không thể giảm do chi phí cấu thành tăng cao. Vì vậy, giải pháp được nhiều doanh nghiệp đang và sẽ tìm đến là phát triển các căn hộ có diện tích nhỏ để có giá bán thấp.

“Nếu giá nhà không giảm thì giảm diện tích nhà cũng là cách giúp người dân tăng khả năng tiếp cận và có thể sở hữu một căn hộ cho mình. Và trên thực tế, đây đang là xu hướng nổi bật của thị trường chung cư trong năm vừa qua, đặc biệt là tại khu vực TP. Hồ Chí Minh”, ông Tuấn nói.

Thời gian gần đây, nhiều chủ đầu tư chú trọng tập chung nhiều hơn các nguồn lực nhằm phát triển những sản phẩm có nhu cầu cao, nhanh chóng đưa sản phẩm ra thị trường và thu dòng tiền về. Để có thể triển khai ra thị trường các căn hộ giá tầm 2,5-3 tỷ đồng, hầu hết chủ đầu tư chọn cách giảm diện tích sử dụng xuống để phù hợp với nhu cầu người mua.

Một chủ đầu tư tại dự án chung cư tại Hà Nội cho biết, họ đã “tối ưu hoá” tất cả hoạt động, từ việc chuẩn hóa quy trình xây dựng, phối hợp với các nhà thầu và đơn vị cung cấp vật liệu đến quy trình phát triển dự án “vừa túi tiền”.

“Để chuẩn bị "nhập đường ray", doanh nghiệp phải chấp nhận bỏ qua những lợi ích nhỏ để cùng khách hàng vượt qua giai đoạn khó khăn này bằng việc xây dựng chính sách xoay quanh khách hàng. Khi mà tối ưu hóa được như vậy thì chúng tôi tiết kiệm được thời gian và tiết kiệm chi phí, lúc đó sẽ giảm được giá thành của những sản phẩm cung cấp ra thị trường", chủ đầu tư chia sẻ

Dữ liệu tìm kiếm chung cư quý IV cho thấy, loại hình chung cư diện tích nhỏ dưới 35m2 có lượt tìm mua tăng hơn 50% so với cùng kỳ năm 2022. Các căn hộ diện tích từ trên 35-70 m2 lại ghi nhận nhu cầu tìm mua giảm 22% và căn diện tích trên 70m2 giảm gần gấp đôi. Ngay với nhu cầu thuê chung cư, 67% người đi thuê ưu tiên tìm các căn có diện tích nhỏ để tiết kiệm chi phí.

Nhiều chuyên gia cho rằng, đây là động thái “sống còn” của các chủ đầu tư trong bối cảnh thị trường khó khăn, giá bất động sản neo cao. Thực tế cho thấy, trong 3 tháng cuối năm, doanh số bán hàng của nhiều doanh nghiệp đã có sự tăng trưởng rõ nét.

Cũng theo các chuyên gia, bên cạnh xu hướng tìm đến các căn hộ có diện tích nhỏ, thì mức độ quan tâm của người mua và doanh nghiệp còn hướng đến các căn hộ được xây dựng ở khu vực ngoại thành, xa trung tâm. Điều này vừa giúp các chủ đầu tư có quỹ đất dồi dào hơn, vừa giúp người mua nhà bớt đi gánh nặng giá cả.

Xu hướng này đang "phủ sóng" ở khu vực Hà Nội. Bởi nhìn tổng thể thì quỹ đất nội đô đã gần cạn kiệt và giá đất nội đô đã bị đẩy quá cao. Do đó, để có các căn hộ với giá bán vừa phải, chủ đầu tư buộc phải đặt ra các khu vực ngoại thành như Đông Anh, Long Biên, Gia Lâm.

Nhìn vào thực tế hiện nay, “đau đầu” lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản là trái phiếu, bởi hết năm 2024 là hết thời gian gia hạn theo Nghị định 08. Dòng tiền để thanh toán trái phiếu đang phụ thuộc vào mức độ thanh khoản sản phẩm có sẵn của doanh nghiệp trong giai đoạn hiện nay. Ưu thế trong cuộc đua “thoát đáy” đang thuộc về các doanh nghiệp có điều kiện chuyển đổi cơ cấu nhanh.

Theo Diễn đàn Doanh nghiệp